bashoma-real-estate-2018

هشت سوال از چهار مشاور املاک شهرمان برای تصمیم‌گیری صحیح شما در بازار املاک

1- فکر می‌کنید مهمترین ویژگی‌ یک مشاور املاک چه باید باشد؟
2- وضعیت خرید و فروش ملک را در سال جدید چگونه ارزیابی می‌کنید؟
3- چه نقاطی را برای خرید خانه به خریداران اول، پیشنهاد می‌کنید؟
4- یک خریدار باید حتما چه شرایطی را قبل از اقدام به خرید خانه داشته باشد؟
5- مهمترین نکته در خرید برای سرمایه‌گذاری چیست؟
6- فکر می‌کنید خرید کاندو، در چه شرایطی برای خریدار مناسب‌تر از منزل است؟
7- توقع شما از مشتریتان چیست؟ و تا چه حد خریداران ایرانی آن را رعایت می‌کنند؟
8- یک توصیه به خریداران منزل بفرمایید که بتواند به آنها کمک مهمی کند.


امید گرگانی

omid-gorgani1- تجربه
2- رکود
3- بستگی به بودجه خریدار دارد. تا آنجا که می‌توانند حتما سمت مرکز شهر را توصیه می‌کنم و نه خارج شهر. در هر شرایطی لوکیشن را به سایز خانه و زیبایی و نو بودن خانه ترجیح دهید. برای مثال خانه‌ای که نزدیک به یانگ است یا اگلینتون برای خرید عاقلانه‌تر است. به تازگی برخی اقدام به خرید در سمت نیومارکت و یا کِزویک می‌کنند که اینها از نظر لوکیشن توصیه نمی‌شوند. ریچموندهیل، آرورا و به سمت پایین و مرکز شهر، مناطق عاقلانه‌تری برای خرید هستند.
4- تاییدیه وام از همه چیز مهمتر است. هر خریداری بهتر است ابتدا این مورد را قبل از هر چیز اقدام کند و زمانی که تاییدیه گرفت، شرایط خاص دیگری نیاز نیست و ایجنت بر حسب میزان وام، خانه مناسب را خواهد یافت.
5- لوکیشن بسیار مهم است و همچنین عیب و ایراد نداشتن ملک. موارد زیاد دیگری وجود دارد از جمله کرنر نبودن، پشت به قبرستان و مدرسه نبودن، ختم نشدن شماره خانه به عدد 4، چرا؟ اگر دقت کنید چینی ها جمعیت بالایی دارند و طبعا در خرید و فروش خانه، یک بخش بزرگ از مشتری آنها هستند، به دلیل اعتقادی که آنها دارند از عدد 4 و یا 44 دوری می‌کنند. بنابراین اگر چنین عددهایی را انتخاب کنیم، در زمان فروش، این بخش از جمعیت را از دست خواهیم داد. در مورد لوکیشن مایل هستم که تاکید کنم حتی در مارکت بد، لوکیشن خوب، مشتری خودش را دارد و براحتی امکان فروش آن وجود دارد، بنابراین به این موضوع کاملا دقت کنید.
6- به عوامل گوناگونی بستگی دارد، یکی بودجه است. برای مثال کسی که زیر 700 هزار دلار بودجه دارد، چاره‌ای جز خرید کاندو ندارد که البته بهترین کار خرید کاندو است بقول معروف بهتر است در چنین شرایطی ابتدا سوار اتوبوس کاندو شد و بعد از مدتی که رشد کرد از آن پیاده شده و سوار اتوبوس خانه شد. منظورم این است که افرادی که پول کمی برای خرید خانه دارند، صبر نکنندکه پولی جمع آوری کنند تا به سراغ خرید خانه روند. بهتر است از کاندو شروع کنند.
از سوی دیگر اگر مسائل مالی را در نظر نگیریم، افرادی هستند که به خاطر سن، شرایط زندگی و یا لوکیشن کار( مثلا دان تاون)، باید در یک کاندو زندگی‌ کنند. برای مثال سالمندان که توان رسیدگی به چمن و برف ندارند، و یا به فضای بزرگی برای زندگی نیاز ندارند، به دلیلی شرایط راحتی کاندو را انتخاب می‌کنند.
7- اول اینکه بیزینس RealEstate  را در بین ایرانی‌ها نگهدارند. برای مثال در کامیونیتی‌های چینی‌ها، جهودها، عرب‌ها و هندی ها دیده نمی‌شود که با غیر خودشان کار کنند. اما در ایرانی‌ها متاسفانه بعضا دیده می‌شود که بیزینس را به کامیونیتی دیگری می‌دهند، در حالی که نگه‌داشتن بیزینس در داخل کامیونیتی ایرانی به رشد و قدرت جامعه اضافه می‌کند و دیگر اینکه با یک ایجنت کار کنند. یک مشاور املاک باید مانند دکتر یک فرد باشد که هر روز عوضش نمی‌کند. و  به کسی که به آنها در خرید خانه کمک می‌کند متعهد بمانند. البته این را هم اضافه کنم که تعهد باید دو طرفه باشد.
8- مهمترین اتفاقی که در دهه اخیر دیده می‌شود‌ و در دهه قبلی وجود نداشت، این است که مثلا برخی ایجنت‌های جدید بیزینس را خودشان می‌خرند، یا از مشتری و یا از واسطه. اینکار کاملا غیر‌قانونی، غیر‌حرفه‌ای، غیر‌منطقی و غیر تمام فرمول‌های صحیح انسانی است.
"کمیسیون"، برای ایجنت تدارک دیده شده است. زمانی که فرد به دندانپزشکی مراجعه می‌کند، هرگز به او نمی‌گوید: 100 دلار بده تا دندانم را با بیمه دندانپزشکی نزد شما درست کنم. بطور کلی تخفیف اصلا چیز بدی نیست اما اینکه برخی اجرت را سهیم می‌شوند و تقسیم می‌کنند، فرمولی بوجود می‌آورند که درستی کار از بین می‌رود و انگیزه‌های ایجنت برای ارائه کار صحیح و توجه کافی به آنچه برای مشتری خرید و فروش می‌کند را تحت تاثیر قرار می‌دهد و آن را تبدیل به معامله‌ای تلخ می‌کند. این کمیسیون متعلق به ایجنت است و چشم خریدار و فروشنده نباید دنبال 4 یا 5 درصد کمیسیون باشد. به جای آن باید از ایجنت، خواست که پیشنهادهای بهتری ارائه دهد، فعالیت بیشتری کند و توجه‌های بهتری را با دقت بیشتری نشان دهد. این را همیشه در خاطر بسپارید: کسی که از حق خودش می‌گذرد، از حق شما هم می‌گذرد."
انتظار تقسیم کمیسیون از ایجنتتان نداشته باشید و به دانش و تجربه او بیشتر بها دهید و در آخر این را هم اضافه کنم، بقول  دایی جان ناپلئون:" یک سرباز سیر از صد سرباز گرسنه، بهتر می‌جنگد".


حسین علی‌نژاد

hossein-alinejad1-  اولین نکته صداقت است و بعد اینکه اطلاعات مشاور املاک در حد کافی باشد. سوم اینکه به نیازها و خواست مشتری توجه دقیق داشته باشد
2- بازار خانه‌های ارزان مانند کاندو و تاون‌هاوس، شیرین می‌شود و بازار خانه‌های جدا (‌دیتچد) با توجه به بهره بانکی که بالا رفته و احتمال دارد مجددا بالا رود و قیمت هم بالاست، در نیمه اول سال، بازار گرمی نخواهیم داشت. این نکته را نیز در نظر داشته باشید که شهر تورنتو، شهر مهاجر‌پذیری است و جمعیت آن طی بیست سال گذشته دو برابر شده و به همین شکل نیز رشد خواهد کرد و همچنین پول‌های زیادی از خاورمیانه و جاهای دیگر وارد اینجا می‌شود، در نتیجه شاهد کاهش قیمت نخواهیم بود و خرید و فروش نیز به اعتقاد من در نیمه دوم سال، گرمتر خواهد شد.
3- بستگی به بودجه آنها دارد ولی در مجموع بهترین حالت، جنوب استیلز تا 401 می‌باشد، از سمت غرب تا " بترز" و از سمت شرق تا "لزلی" ،که شامل کاندو و تاون‌هاوس می‌شود که البته تاون‌هاوس در این نقاط کمتر است.
4- در وهله اول، یک ایجنت با توجه به آمادگی خریدار برای خرید خانه، او را به یک متخصص وام معرفی می‌کند و یا خریدار با کسی که خودش می‌شناسد برای وام صحبت می‌کند و مورگیج بروکر پس از بررسی می‌تواند به خریدار بگوید که در چه محدوده قیمتی می‌تواند خانه بخرد و ایجنت براساس حرف مورگیج‌بروکر برای مشتری خانه پیدا می‌کند. بنابراین اولین کار، مطمئن شدن از گرفتن وام و سپس اقدام به خرید است.
5- مهمترین حرف در این خرید را " لوکیشن" می‌زند که البته بودجه آن را تعیین می‌کند. مثلا من می‌توانم خانه‌ای خریداری کنم که خریدار خودش در خانه زندگی کند و مورگیج خانه را از مستاجر بپردازد و هم اینک هم چنین خانه‌هایی را سراغ دارم.
6- معمولا وقتی کسی بودجه کمی دارد سراغ کاندو می رویم. البته کسانی هم هستند که کاندو به قیمت دو میلیون دلار می‌خرند. دلیل آنها راحتی‌هایی از جمله برف پارو نکردن در زمستان و یا چمن نزدن در تابستان است و همچنین برخی خودشان در ایران هستند و خانواده‌شان اینجا، که طبعا کاندو محلی راحت‌تر و مناسبتر و امن تر برای مثلا زن و بچه فردی است که خودش اینجا نیست. و یا مشتری که بودجه کمی دارد برایش کاندو را پیش خرید می‌کنم که در زمان تحویل سود به مراتب بیشتری از ایران دارد. در این بازار حداقل سود یک کاندو در زمان تحویل 100 هزار دلار است.
7- کسانی که به تازگی وارد اینجا می‌شوند، کمتر به دیگران اعتماد می‌کنند. به نظر من بهتر است این دسته از افراد ابتدا با ایجنت مورد نظرشان یک مصاحبه حضوری داشته باشند و بعد از اطمینان، اقدام به خرید خانه با وی نمایند. ناگفته نماند که این اعتماد باید دو طرفه باشد. یک ایجنت، مشاور مالی سرمایه‌گذاری یک خانواده است و بنابراین برقراری یک رابطه صحیح توام با اعتماد لازمه شروع کار است.
8- من توصیه می‌کنم اولا مشاور مطلع و با تجربه پیدا کنید و سپس اعتماد کنید و بدانید که بهترین مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری، خرید حداقل یک ملک است و با هیچ چیز دیگری قابل مقایسه نیست.


خلیل هناره

khalil-henareh1- ‌به نظر من درستی، صداقت و اعتماد از همه چیز مهمتر است و اینها باید اساس کار هر مشاور املاکی باشد تا بتواند کار درستی را ارائه دهد.
2- به اعتقاد من شاید کمی خرید و فروش راکد شود، اما ملک ارزان نخواهد شد. دلیلش هم ورود مهاجران است و اینجا بهترین مکان برای زندگیست، پس به دلیل رشد جمعیت، قیمت‌ها پایین نخواهد آمد و این را هم در نظر داشته باشید که هنوز تورنتو نسبت به همه جای دنیا، قیمت ارزانتری دارد.
3- اولا‌ به آنها توصیه می‌کنم که با مشاور املاکی صحبت کنند که واقعا دانش کافی داشته باشد و صرفا به جهت کمیسیون، خانه‌ای خرید و فروش نکند. دوم حتما با متخصص وام صحبت کند تا مطمئن شود که مشکلی از جهت مالی پیدا نخواهد کرد. بعد که وی برای خرید آماده شد، اول با وی گفتگویی خواهم داشت تا برحسب شرایط او متوجه شوم کدام منطقه برای او بهتر است. برای مثال محل کار آنها، مدرسه‌ای که علاقمند به تحصیل فرزندشان هستند، وضعیت رفت و آمد آنها می‌تواند معیار مهمی برای مکان زندگیشان باشد که من بر‌حسب آن، اقدام به پیدا کردن منزلی می‌کنم و این طبعا برای هر شخص متفاوت است و قاعده یکسانی ندارد.
4-‌ در درجه اول، قسمت مالی است. خریدار باید حتما با مشاور وام صحبت کند و زمانی برای خرید خانه اقدام کند که وضعیت مالی مطمئنی از جهت پرداخت و پیش‌پرداخت داشته باشد.
5- برای سرمایه‌گذاری، همه چیز به میزان پول مشتری بستگی دارد یک نفر باجت کمی دارد، برایش کاندو پیدا می‌کنیم و یکی هم پول بیشتری دارد، می‌شود برایش خانه‌ای پیدا کرد که درآمد‌زا نیز باشد.
6- بر می‌گردد به همان باجت که عرض کردم و نیز شرایط و موقعیت یک خانواده. گاهی آنها در شرایطی هستند که زندگی در یک کاندو برایشان راحت‌تر از منزل است.
7- توقع من این است که ابتدا تحقیقات و بررسی خودشان را بکنند و بعد وقتی با یک مشاور کار می‌کنند و او کلی زحمت می‌کشد، سراغ دیگری نروند. درستی و رابطه انسانی ایجاب می‌کند که مشتری به مشاور املاکی که برایش وقت گذاشته و او را چندین بار به نقاط مختلف برده، وفادار بماند. این برای من متاسفانه زیاد پیش آمده و حتی موردی بوده که خانه‌ای را من خودم به مشتری گفتم نخر و او رفته با یک ایجنت دیگر همان را خریده و بعد از مدتی تماس گرفته که کاش حرف شما را گوش کرده بودم.
8- اولا سعی کنند که خودشان چندین بار اطراف خانه‌ای که مایل به خرید هستند را ببینند. بعد بازرس ببرند و خانه را دقیق چک کنند و از مشاور املاک تقاضا کنند که Report  خانه را برای آنها بفرستد و از فروشنده خانه نیز همه اطلاعات لازم را بپرسند.


کامران انواری

kamran-anvari1- نیاز مشتری را درک کند، دانش و تجربه لازم را داشته باشد، بازاری را که در آن کار می‌‌کند بشناسد، اصول مذاکره را بداند، به صورت تمام وقت ، با انرژی و پشتکار صرفاً به همین کار بپردازد، تحت پوشش شرکتی معتبر و مجهز باشد، شبکه‌های ارتباطی‌ لازم برای پیشبرد کار داشته باشد.
2- ابتدای سال بازار تحت تاثیر شوک‌های فراوانی قرار دارد، به دخالت‌های دولت در سال قبل، تغییر قوانین و افزایش بهره‌های وام در سال جدید را هم اضافه کنید. بنابرین خریداران در ابتدای سال با احتیاط پیش خواهند رفت و شروعی آرام  ولی‌ بتدریج بازار گرم‌تری خواهیم داشت. شاید پیش‌بینی‌ سال ۲۰۱۸ کمی‌ مشکل باشد ولی‌ کاملاً می‌‌توانم سال‌های ۲۰۱۹ و ۲۰۲۰ را مجسم کنم! اما نکته جالب برای من این است که در همین روز‌های سرد زمستان خرید‌های منحصر به فرد و بی‌ نظیری از طرف برخی‌ خریداران خوش فکرم انجام شد که قابل تحسین بود! دلیلی‌ ندارد که خریداران برای داغ شدن بازار صبر کنند، در حال حاضر بازار برای خرید فوق العاده است! توجه کنید که ما هنگامی متوجه می‌شویم که بازار به پایین‌ترین سطح قیمتی خود رسیده که از آن عبور کرده باشیم و در اینصورت خریدارانی که سالها منتظر یک فرصت عالی‌ بودند آن را از دست می‌‌دهند!
3- نسخه عمومی‌ وجود ندارد، یکنفر به خاطر بچه‌ها‌یش تمایل دارد نزدیک مدرسه باشد، شخص دیگری محیطی‌ ساکت در دل طبیعت را می‌پسندد، شخصاً سال‌هاست که از مترو و اتوبوس استفاده نکرده‌ام و برایم نزدیکی‌ به آن اصلا مهم نیست‌، در صورتیکه برای بعضی‌ خریداران نزدیکی‌ به این امکانات در اولویت است. این انتخاب بستگی به نیاز مشتری دارد. با این حال این شهر پر از لوکیشن‌‌های خوب و فرصت‌های فوق‌العاده برای خریداران است، یک تصمیم درست آینده شما را خواهد ساخت حتی اگر قبل ازآن چند تصمیم اشتباه در پرونده خود داشته باشید فقط به خاطر داشته باشید که موفقیت شانسی نیست!
4- خرید خانه مانند خرید هر کالای دیگری از یک نیاز سرچشمه می‌‌گیرد و یک سرمایه‌گذاری مناسب برای آینده خانواده تلقی‌ می‌شود، آمادگی مالی‌ و پذیرفتن مسئولیت‌های خانه‌دار شدن از شروط اولیه آنست. اما این یک جواب استاندارد بود که دوستش ندارم! اجازه بدهید آنچه حس می‌‌کنم بیان کنم! یک خریدار خانه باید نگاهی‌ توام با شوق و شعف به زندگی‌ داشته باشد مانند یک درخت کهنسال که مشتاقانه ریشه‌هایش را در خاک می‌‌دواند. عشق به زمین و خاک خوب ! این پیش نیاز خانه خریدن است!
5- باید اهداف این سرمایه‌گذاری تعریف شده باشد. هنگام سرمایه‌گذاری مهمترین ابزار ماشین حساب است  ودخالت سلیقه و احساسات شخصی‌ در سرمایه‌گذاری مخّرب است. منطقی‌‌ترین نوع سرمایه‌گذاری در ملک به این شکل است که شما ملکی‌ یا آپارتمانی می‌خرید، آن را اجاره می‌‌دهید بطوریکه تراز مالی‌ شما مثبت باشد یعنی‌ اجاره، مخارج آن ملک را بپردازد و مبلغی هم هر چند ناچیز در انتها برای شما باقی‌ بگذارد‌ تا خیال شما از این ملک راحت باشد و بتوانید به سراغ ملک بعدی بروید در اینصورت مستأجر‌ها اقساط خانه‌ها را برای شما می‌‌پردازند‌. حالا اگر این تراز مالی‌ با خرید یک آپارتمان یک اتاق خوابه در اسکاربرو جواب می‌‌دهد ولی‌ علاقه شخصی‌ شما خرید یک دو اتاق خوابه مثلاً در ریچموند‌هیل است طبیعی است که باید بجای احساسات به محاسبات توجه بفرمایید. شخص دیگری ممکن‌است به جای تراز مالی‌ مثبت رشد بیشتر قیمت در آینده برایش مهم باشد، در اینصورت لوکیشن پارامتر مهمی‌ است که باید به آن توجه کند. این سرمایه‌گذاری دلایل و روش‌های دیگری هم می‌تواند داشته باشد بنابرین باید تعریف مساله و میزان سرمایه‌گذاری در ابتدا روشن باشد تا بتوان خریدار راهنمایی کرد.
6- اگر نزدیک نقاط مرکزی شهر کار می‌‌کنید یا از آن شلوغی لذت می‌برید، اگر بسیار اهل مسافرت هستید و اگر بیشتر اوقات روز را در خارج خانه به سر می‌برید ، اهل برف پارو کردن و رانندگی‌ در برف و یخبندان نیستید و اگر بودجه شما کمتر از ششصد‌هزار دلار است  به نظر می‌رسد خرید کاندو برای شما مناسب‌تر باشد. اما خواهش می‌‌کنم هر کاندویی را نخرید! در انتخاب یک واحد مناسب هزار نکته باریک تر از مو وجود دارد! برخی‌ دوستان هنگامی که صبح با عجله از واحد خود خارج می‌شوند و دقایق آزاردهنده‌ای‌ را منتظر آسانسور می‌‌مانند تازه متوجه می‌‌شوند چکار کرده‌اند!
7- صادق باشند! که البته عموماً هستند! من نسبت به منافع مشتری متعهد هستم و بدون صداقت متقابل‌، نتیجه مطلوب حاصل نخواهد شد. توصیه می‌‌کنم که مشتری‌ها با مشاوران مختلف مصاحبه کنند و با بررسی‌ کافی‌ با مشاوری کار کنند که به دانش و تجربه او اعتقاد دارند و به توصیه‌های او توجه خواهند کرد.  البته به طور کلی‌ از این بابت مشکلی‌ ندارم اما گاهی‌ احساس من این است که مشتری تمایل دارد با مشاوران مختلف مشورت کند که در این صورت مجبور می‌شوم تفاوت‌های این حرفه در کانادا با سرزمین مادری را برایشان توضیح دهم .
اجازه بدهید دو مثال در این زمینه بزنم. سال‌ها پیش که جوان‌تر بودم برای یک مشتری دنبال آپارتمان بودم وتعدادی آپارتمان با هم دیده بودیم. تا اینکه یک روز برای کاری به آپارتمانی که تازه برای فروش لیست کرده بودم رفتم. در ضمن یکی‌ از همکاران هم وقت گرفته بود تا آن آپارتمان را نشان بدهد که بر حسب اتفاق هم زمان شد با حضور من در داخل آن واحد. همان خانم که مشتری من بود با آقای مشاور وارد شد و بعد از سلام وعلیک همسر خودشان را که همان آقای همکار بود به من معرفی‌ کردند و من از این آشنایی خیلی‌ خوشحال شدم چون از اتلاف وقت بیشتر من جلوگیری کرد. مثال دوم مشتری محترمی بودند که می‌‌گفتند هم زمان به غیراز من با همکار دیگری هم کار می‌‌کنند و در واقع ما دو مشاور هستیم که هم زمان با اطلاع هم و بدون قرارداد برای ایشان کار می‌‌کنیم. من برای ایشان توضیح دادم هنگامی که خریدار از بیش از یک مشاور استفاده می‌‌کند قانونا و اخلاقا، عرفا و شرعا!! آن مشاوران برای منافع فروشنده کار می‌کنند نه خریدار. ایشان این مطلب رادر کمال حیرت و تعجب من! قبول کردند. ما یک بار با ایشان به دیدن چند خانه رفتیم و یکی‌ از آن‌ها را برای ایشان به خوبی‌ و خوشی‌ خریداری کردیم. هر دو با هم صادق و از نتیجه کار راضی‌ بودیم و هنوز بعد از سال ها با هم دوست هستیم.
در حال حاضر فقط در حالتی که تنها مشاور مشتری باشم با ایشان همکاری می‌‌کنم. صریح و روشن عرض کنم چنانچه مشتری به ارزش خدماتی که از من دریافت می‌‌کند واقف نباشد تمایلی به همکاری با ایشان ندارم! برای حصول نتیجه بهتر تعهد و صداقت باید دو طرفه باشد! این مسائل را برای مشتری‌هایم در روز اول توضیح می‌‌دهم و خوشبختانه با اکثریت قریب به اتفاق مشتری‌ها از صداقت و احترام متقابل نتیجه خوبی‌ می‌‌گیریم.
8- اگر اجازه بدهید بجای یک توصیه سه توصیه می‌‌کنم. لوکیشن لوکیشن لوکیشن! ارزان‌ترین خانه در یک لوکیشن عالی مطلوب‌تر از بهترین خانه در لوکیشن بد است. و درپایان تحت هر شرایطی شما به یک مشاور املاک با تجربه و قابل اعتماد نیاز دارید.

Author: Iran Star

Category: Family

Sub-Category: Interview, With You

Date: 1 سال 7 ماه قبل

For Country: Canada

Happened at: Canada

Share this with: ارسال این مطلب به